Immobili all’estero, quali obblighi tributari in Italia?

IVIE Nuova Imposta sul Valore degli Immobili detenuti all’Estero

Circolare N.28/E Agenzia delle Entrate 02 luglio 2012.

A circa una settimana dalla scadenza dell’IVIE, l’imposta sugli immobili posseduti all’estero dai residenti in Italia, l’Agenzia delle Entrate ha diffuso una circolare per chiarire i tanti dubbi. La 28/E fornisce tutte le istruzioni per determinare il valore imponibile, sia il costo di acquisto o il valore catastale, e chi deve assolvere l’imposta.

1) Per gli immobili situati in stati UE o in Norvegia o Islanda, la base imponibile è il valore catastale assunto ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali del paese estero. Nel caso in cui vi siano distinti valori catastali, uno per le imposte patrimoniali e l’altro per le imposte sul reddito, si farà riferimento al primo di essi.

Per i fabbricati (posti in Stati UE oppure in Norvegia o Islanda), la legge prevede come criterio prioritario (anche per immobili pervenuti in successione o donazione) il valore catastale assunto ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali del paese estero. La circolare precisa che, se esistono distinti valori catastali, uno per imposte patrimoniali e l’altro per imposte sul reddito, ci si dovrà riferire al primo dei due importi.

2) Per Francia, Irlanda, Malta e Belgio, manca un valore catastale estero da utilizzare e l’IVIE dovrà essere calcolata sul costo di acquisto o sul valore di mercato, come per gli immobili extracomunitari. Per non penalizzare in contribuenti di questi Stati, se esista (come in Francia) una rendita catastale (che esprime un reddito medio ordinario dell’immobile), il contribuente potrà determinare l’imposta su un valore catastale "virtuale" (anziché sul costo o sul valore di mercato), calcolato moltiplicando detta rendita media per i coefficienti validi in Italia ai fini IMU. Il reddito medio ordinario va assunto tenendo conto di eventuali rettifiche previste dalla legislazione locale (in Francia si utilizzerà in particolare l’abbattimento del 50% del valore locativo catastale previsto per la Taxe Foncière).

3) Per gli immobili situati in Stati non UE e diversi da Islanda e Norvegia, l’imposta va applicata al costo risultante dall’atto di acquisto ovvero dai contratti stipulati per acquisire i diritti reali. Per gli immobili costruiti dal contribuente, si fa riferimento al costo di costruzione risultante dalla relativa documentazione. In assenza di costo documentato si utilizza il valore di mercato, che può essere desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società operanti nel settore immobiliare locale.

Pagano l’IVIE anche i contribuenti che conducono immobili in leasing, mentre ne sono esonerati i nudi proprietari. La circolare precisa innanzitutto che devono applicare l’imposta, oltre ai proprietari, i titolari di diritti di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli immobili esteri e non invece chi detiene solo la nuda proprietà. Deve versare l’IVIE anche il locatario di immobili, pur se da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Per individuare i diritti reali sopra indicati, si deve fare riferimento alle regole previste dagli ordinamenti esteri. Nei Paesi di Common Law, le cui legislazioni distinguono tra proprietà fondiaria assoluta e possesso dei beni (leasehold), sconterà il tributo chi detiene tale ultimo diritto e non anche i titolari della proprietà fondiaria.

Modalità di calcolo dell’IVIE per la Francia.
L’imposta si calcola moltiplicando il valore di atto per l’aliquota dello 0,76%.
(Costo d’acquisto x 0,76%) - Taxe Foncière
Oppure moltiplicando la base imponibile della Taxe Foncière per il coefficiente moltiplicatore dell’IMU italiana 160 e per l’aliquota dello 0,76%.
(Base Taxe Foncière x 160 x 0,76%) - Taxe Foncière
L’imposta è dovuta in proporzione alla quota di immobile posseduta e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il diritto di possesso. L’imposta non è dovuta se l’importo delle stessa non supera i 200,00 euro, ovvero per gli immobili la cui base imponibile non supera 26.381,00 euro. In tal caso non si devono indicare neanche i dati relativi all’immobile nel quadro RM del modello unico. Ai fini dell’applicazione della soglia di esenzione di euro 200,00 si deve far riferimento all’imposta sul valore complessivo dell’immobile, a prescindere dalle quote e dal periodo di possesso. In mancanza del valore catastale come sopra definito, si deve fare riferimento al costo risultante dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.
Per evitare disparità di trattamento tra contribuenti che hanno acquisito l’immobile in epoche diverse, qualora la legislazione estera preveda un valore espressivo del reddito medio ordinario e non vi siano meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana, può essere assunto come base imponibile dell’IVIE il valore dell’immobile che risulta dall’applicazione al predetto reddito medio ordinario dei coefficienti stabiliti ai fini dell’IMU. In questa ipotesi, il reddito medio ordinario è assunto tenendo conto di eventuali rettifiche previste dalla legislazione locale. E’ il caso, ad esempio, degli immobili siti in Francia, laddove il valore locativo catastale presunto è abbattuto del 50% ai fini dell’applicazione della Taxe Foncière.

Fonte: www.agenziaentrate.gov.it

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Provvedimento Agenzia delle Entrate 21 maggio 2012

Avvertenza: si segnala che per recepire una novità in materia di imposta sul valore degli immobili all’estero, vengono ripubblicate le istruzioni per la compilazione del fascicolo 2 del modello Unico PF 2012.
In particolare, alla pagina 20, all’interno della sezione XVI - Imposta su immobili e attività finanziarie detenute all’estero, il periodo, "Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo può essere il valore utilizzato nel Paese estero ai fini dell’assolvimento di imposte sul patrimonio o sui trasferimenti" è sostituito dal seguente: "Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo il valore è quello catastale o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente."
Riferimento normativo: art. 19, comma 16, del D.L. n. 201/2011, modificato dall’ art. 8 del D.L. n. 16/2012 (cd. "decreto semplificazioni") convertito, con modificazioni, dalla legge n. 44/2012.
La rettifica è stata inclusa nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 18 maggio 2012 pubblicato in data odierna.

Il provvedimento sembra quindi chiarire il dubbio se la rendita catastale, nel caso presente nell’altro stato, possa essere adottata a pieno titolo per il calcolo della IVIE.
La Rendita Catastale in Francia è indicata sulla Matrice Catastale reperibile presso il Centro delle Impots Foncier cui dipende l’immobile e riportata anche sull’Avis d’Imposition della Taxe Foncière in quarta pagina "Cotisation Base".

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L’art. 19, comma 13, D.L. n. 201/2011 Manovra Salvaitalia, ha istituito un imposta sul valore degli immobili detenuti all’estero, dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato.

Ne conviene che da questo esercizio fiscale sarà necessario liquidare detta imposta in sede di dichiarazione dei redditi.

L’imposta è stabilita nella misura dello 0,76 per cento del valore degli immobili, il quale valore, per gli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, sarà quello utilizzato nel Paese estero ai fini dell’assolvimento di imposte sul patrimonio o sui trasferimenti o, in mancanza, quello indicato nell’atto d’acquisto o valore di mercato.

Nel caso specifico della Francia, l’indicatore adottato dall’amministrazione fiscale per il calcolo delle due tasse afferenti il patrimonio immobiliare, Taxe Foncière e Taxe d’Habitation, è basato sulla rendita locatizia annuale e non sul valore commerciale dell’immobile.
L’imposta non è dovuta se l’importo non supera i 200 euro.
E’ possibile dedurre un credito d’imposta pari alle eventuali imposte di natura patrimoniale e reddituale gravanti sullo stesso immobile, pagate nell’altro stato non già detratte ai sensi dell’articolo 165 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

A questo titolo si suppone possano rientrare la Taxe Foncière ed anche la Taxe d’Habitation se non pagata dall’inquilino. Imposte sulle propriétés bâties, che in Francia gravano su tutte le proprietà edificate.
Imposizione differente dall’Imposta sulla Fortuna, che abbraccia tutto il patrimonio, mobiliare, immobiliare, barche e gioielli, quando l’ammontare complessivo è superiore a euro 1.300.000.
Le istruzioni del Modello Unico 2012 non specificano nel merito, ma trattandosi di imposizione pari alla nostra ICI o IMU, è ipotizzabile possano essere riferite allo stesso titolo e portate in detrazione.

Testo
13. A decorrere dal 2011 è istituita un’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato.

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Altri Obblighi Tributari

Per i fabbricati non locati né tassati nel Paese di ubicazione, non va dichiarato alcun reddito.
Gli adempimenti fiscali derivanti dal possesso di immobili ubicati al di fuori del territorio nazionale da parte di soggetti residenti in Italia variano in funzione di diversi parametri, quali:

 - il titolo per effetto del quale il contribuente è entrato in possesso del bene

 - l’uso che dell’immobile viene fatto o ancora

 - l’eventuale presenza di accordi bilaterali stipulati con il Paese di ubicazione del bene al fine di evitare le doppie imposizioni.

Si illustrano di seguito gli obblighi di natura tributaria connessi a due fra le più comuni fattispecie che determinano la disponibilità di immobili situati all’estero, ovvero l’acquisto, la tassazione e la successione.

Acquisto

Nel caso di acquisto di un immobile da parte di un soggetto residente nel territorio dello Stato, il primo problema da porsi è quello dell’eventuale obbligo di dichiarazione delle somme trasferite dall’Italia all’estero nel periodo d’imposta in cui è avvenuto l’acquisto.
La disciplina attualmente in vigore in tema di "monitoraggio fiscale", contenuta nel decreto legge n. 167 del 1990, prevede l’obbligo di indicare nel quadro RW, sezione I, della dichiarazione dei redditi i trasferimenti da e verso l’estero di denaro, effettuati da persone fisiche, enti non commerciali, società semplici ed equiparate residenti in Italia, per un importo complessivo annuale superiore a 12.500 €, senza l’intervento di intermediari residenti nel territorio nazionale. Deve trattarsi, inoltre, di trasferimenti che non derivano da investimenti all’estero preesistenti, né da attività estere di natura finanziaria.
L’obbligo di dichiarazione delle somme trasferite all’estero, ovvero di compilazione del quadro RW, sezione I, del modello Unico, scatta, pertanto, solo qualora:

 - l’importo complessivamente trasferito nel corso dell’anno sia stato superiore a 10.000 €;

 - si tratti di trasferimenti che non sono legati a investimenti esteri o ad attività estere di natura finanziaria (in tal caso, infatti, viene di regola richiesta la compilazione della sezione III del quadro RW) ;

 - i trasferimenti siano stati eseguiti da persone fisiche, enti non commerciali o società semplici ed equiparate residenti in Italia senza avvalersi di intermediari (banche, Sim, società finanziarie, eccetera) residenti nel territorio nazionale.

Ciò in quanto, nel caso in cui intervengano detti intermediari, l’obbligo di dichiarazione degli importi trasferiti scatta in capo a essi. Ai fini della tassazione del reddito relativo agli immobili ubicati all’estero, occorre distinguere il caso in cui l’immobile è detenuto nell’esercizio di un’attività commerciale dal caso opposto.

TASSAZIONE

Immobili relativi a imprese commerciali
Nel caso di immobili detenuti nell’esercizio di attività commerciali, i costi e i ricavi connessi all’immobile, in base a quanto disposto dall’articolo 90 del Tuir, concorrono a formare il reddito d’impresa imponibile. Se, però, l’immobile non è un bene strumentale per l’impresa, né un bene alla cui produzione e scambio è diretta l’attività della stessa, esso viene tassato in base alle regole contenute nell’articolo 70, comma 2, del Tuir, che disciplinano i redditi fondiari relativi ai terreni e fabbricati situati all’estero.

Altri immobili
Nel diverso caso in cui gli immobili non siano detenuti nell’esercizio di attività commerciali, gli obblighi variano a seconda che l’immobile:

 - sia produttivo di reddito, fattispecie che si realizza quando il bene è locato;

 - soggetto a tassazione nel Paese in cui è situato;

 - non sia produttivo di reddito.

Relativamente agli immobili non produttivi di reddito, intendendo per tali quelli non concessi in locazione, né sottoposti a tassazione nel Paese di ubicazione, non deve essere dichiarato alcun reddito. Quanto agli immobili produttivi di reddito, la tassazione avviene seguendo le indicazioni contenute nel citato articolo 70, comma 2, del Tuir, e l’importo da assoggettare a imposizione si qualifica come reddito diverso, a norma dell’articolo 67, comma 1, lettera f), del Tuir.

In particolare, occorrerà distinguere le seguenti ipotesi:

 - nel caso in cui l’immobile è locato e il reddito derivante dalla locazione è assoggettato a imposta nello Stato estero, occorrerà dichiarare in Italia lo stesso reddito dichiarato all’estero. Al contribuente spetterà il credito per le imposte pagate all’estero a titolo definitivo, nei limiti previsti dall’articolo 165 del Tuir;

 - nel caso in cui l’immobile è locato e il reddito derivante dalla locazione non è assoggettato a imposta nello Stato estero, occorrerà indicare il canone annuale percepito al netto della riduzione forfetaria del 15 per cento;

 - nel caso, infine, in cui l’immobile viene tassato nel Paese estero in base alla rendita catastale o sulla base di criteri similari, l’importo da dichiarare coincide con la valutazione netta dell’immobile effettuata nello Stato estero; anche in tal caso al contribuente spetta il credito d’imposta.

La disciplina esistente in tema di monitoraggio fiscale, inoltre, facente capo al citato decreto legge n. 167/1990, prevede l’obbligo di dichiarare nel quadro RW, sezione II, del modello Unico, le consistenze degli investimenti all’estero da cui si ritraggono redditi imponibili in Italia, se effettuati da persone fisiche, enti non commerciali e società semplici e assimilate residenti. Ne deriva che tali soggetti, se in possesso di immobili all’estero produttivi di reddito, devono indicare il valore degli stessi nel quadro RW, sezione II, della dichiarazione dei redditi.

Immobili situati all’estero
Per gli immobili situati all’estero l’art. 90 richiama, per la determinazione del reddito, l’art. 70 del T.U.I.R. In sostanza, il comma 2 dell’art. 70 del T.U.I.R. dispone che gli immobili situati all’estero concorrono alla formazione del reddito per:

 - l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero;

 - l’ammontare percepito, ridotto del 15%, se il fabbricato non è soggetto ad imposte nello Stato estero. La puntuale disamina della possibile casistica è contenuta nel quadro RL del Modello UNICO 2008 Persone fisiche.

Le istruzioni al citato quadro, infatti, precisano il trattamento relativo alle seguenti fattispecie:

 - se nello Stato estero gli immobili sono tassati mediante l’applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, il contribuente deve dichiarare l’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese ivi riconosciute. Viene riconosciuto il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero secondo i criteri stabiliti dall’art. 165 del T.U.I.R.;

 - se l’immobile è locato:
a) e tale reddito non è assoggettato nello Stato estero ad alcuna tassazione, il contribuente deve dichiarare il canone percepito, ridotto del 15% a titolo di spese forfetarie;
b) e assoggettato nello Stato estero ad imposizione, il contribuente deve dichiarare l’ammontare dichiarato in detto Stato senza nessuna deduzione e potrà godere del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero.


A tal proposito secondo la risoluzione della Dre Lombardia protocollo 12115 del 15 febbraio 2010, il reddito va indicato al netto delle spese che sono state sostenute all’estero.
Esempio: se nello Stato estero sono stati conseguiti affitti per 5.000 euro e sono state sostenute spese deducibili dal reddito locale per 1.800 euro, il reddito degli immobili è pari a 3200 euro. Quest’ultimo (3.200), e non l’affitto lordo (5.000), sarà imponibile in Italia.
In quanto se le spese deducibili all’estero non fossero ammesse in deduzione anche in Italia si verificherebbe una disparità di trattamento rispetto ai contribuenti che detengono immobili in Stati che non li assoggettano a imposizione.
Nell’esempio, infatti, questi ultimi beneficerebbero della deduzione forfetaria del 15% negata a coloro che sono anche tassati all’estero e che quindi verrebbero tassati sull’affitto lordo.
Questo chiarimento risolve un equivoco indotto dalle istruzioni dell’Unico, ma non specifica se lo stesso meccanismo è applicabile anche nella deduzione forfetaria prevista in Francia aderendo al regime Micro Foncier, dove, nel Quadro 4 Rigo BE del formulario 2042, viene indicato l’importo lordo percepito nell’anno impositivo e la deduzione del 30% viene praticata d’ufficio dalle Imposte Francesi nella determinazione dell’imposta.
Il montante imponibile in detto stato, sarà indicato solo ed escusivamente sull’avviso di imposizione, unico documento da tenere in considerazione per la determinazione del reddito estero netto.
Per cui, esssendo la citata risoluzione generalizzata per l’applicazione in più Stati è meglio prevenire eventuali interpretazioni, aderendo se possibile, almeno per le locazioni non arredate se le spese afferenti sono importanti, al regime du Droit Commun.
Redigendo quindi il formulario 2044, è possibile effettuare la deduzione dettagliata delle spese sostenute nell’anno impositivo, indicando successivamente nel formulario 2042 al Rigo BA del Quadro 4, l’importo al netto delle spese come indicato nella Risoluzione citata.

Il medesimo trattamento è applicabile anche agli immobili strumentali posseduti da enti non commerciali.

Successione
Come noto, la legge n. 383 del 18 ottobre 2001, all’articolo 13 e seguenti, ha soppresso, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge in parola, ovvero dal 25 ottobre 2001, l’imposta sulle successioni; ne deriva che, sui beni caduti in successione, a partire dalle successioni aperte alla citata data del 25 ottobre 2001, tale imposta non è più dovuta e ciò indipendentemente dal valore dei beni trasferiti e/o dal grado di parentela esistente tra defunto e beneficiario.
Tuttavia, per i beni immobili e i diritti reali immobiliari compresi nell’asse ereditario sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. L’obbligazione in parola nasce dal fatto che, a seguito del trasferimento di immobili o di diritti reali immobiliari a favore degli eredi del defunto, si rendono necessarie - di regola - le formalità di trascrizione sui registri immobiliari e di voltura catastale, presupposti impositivi rispettivamente dell’imposta ipotecaria e catastale.
Le formalità in parola, però, non possono riferirsi agli immobili ubicati al di fuori del territorio dello Stato, i quali, come noto, non risultano presenti né nei registri immobiliari, né nel catasto dello Stato italiano; ne deriva che per gli immobili situati all’estero e acquisiti in successione si verifica una fattispecie di esclusione del presupposto impositivo delle imposte ipotecarie e catastali, con il conseguente venir meno dell’obbligo di presentazione della dichiarazione di successione.
Ai fini degli obblighi imposti dalla disciplina sul monitoraggio fiscale, nonché ai fini della tassazione dei redditi derivanti dalla disponibilità dell’immobile ricevuto per successione, valgono le stesse considerazioni espresse nel caso dell’acquisto.
Partanto la denuncia di successione deve essere presentata nello stato dove è ubicato il bene immobile caduto in successione e la relativa disciplina fiscale in uso.