DIAGNOSTICA TECNICA IMMOBILIARE E LOI CARREZ IN FRANCIA

Dal 1 novembre 2007, le diverse diagnosi tecniche immobiliari obbligatorie in caso di vendita di un immobile in Francia, sono raccolte in un fascicolo unico chiamato "Dossier di Diagnosi Tecnica (DDT)". Questo dossier deve essere, obbligatoriamente allegato a qualsiasi promessa di vendita e rogito di un immobile.
In caso di locazione di un immobile ad uso "misto" residenziale e professionale, una copia del "DDT" dovrà essere consegnata all’inquilino.

Necessita essere redatto da un professionista le cui competenze siano state certificate da un organismo accreditato e che abbia sottoscritto un’assicurazione che copra le proprie responsabilità (tipo AFAQ-AFNOR, BUREAU VERITAS).

Con l’intento di tutelare il consumatore, il "DDT" contiene una perizia sulla presenza di materiali o prodotti che contengono dell’amianto, sul rischio di esposizione al piombo, sulla presenza di termiti, sui rischi naturali e tecnologici, la prestazione energetica, verifica installazioni impianto elettrici ed impianto gas.
Il costo di redazione e perizia del dossier di diagnosi tecnica è a carico del venditore.

Sul mercato l’offerta è ampia, non esitare a richiedere diversi preventivi per comparare i prezzi e verificare che siano provvisti di assicurazione prevista dalla legge e d’imparzialità professionale.

La legge impone di fornire questi documenti, pena la responsabilità personale sulle conseguenze della mancata informazione. L’acquirente può chiedere al notaio, ampie informazioni, al fine di evitare sorprese e conoscere esattamente le caratteristiche tecniche dell’immobile che intende acquistare.
Queste diagnosi permettono all’acquirente di avere un’idea più precisa sul suo investimento, sulle qualità ed eventuali difetti.
È possibile che in futuro altri controlli siano aggiunti al "Dossier DDT", allo scopo di migliorare costantemente l’informazione e la tutela del consumatore.

LOI CARREZ: come evitare le controversie - Destinata a proteggere gli acquirenti di un bene immobiliare, la Loi Carrez (legge Carrez) impone al venditore di dichiarare la superficie dell’appartamento che intende vendere.

Se la superficie non è citata nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro un mese dalla stipula, intentare un’azione di nullità dell’atto di vendita. Se la superficie CARREZ del bene è inferiore a più di un ventesimo (5%) di quella indicata nel preliminare o nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro il termine di un anno a partire dalla firma dell’atto, chiedere una diminuzione di prezzo (o un rimborso) proporzionale ai metri quadrati dichiarati in esubero.

Nei due casi la sanzione è realizzata dunque a vantaggio esclusivo dell’acquirente. La legge precisa inoltre che "se la superficie è superiore a quella espressa in atto, l’eccedenza di misura non dà luogo ad alcun supplemento di prezzo".

Una misurazione specifica - Per essere in conformità con gli obblighi della Loi Carrez, occorre rispettare un sistema di calcolo specifico della superficie di un appartamento.

La Legge Carrez disciplina il metodo di calcolo della superficie delle abitazioni poste in condominio in occasione di una cessione. In caso di vendita di un alloggio in condominio, il proprietario ha l’obbligo d’informare l’acquirente della superficie del bene venduto. Si tratta della superficie determinata in base alla Legge Carrez disciplinata in modo preciso dalla legge n. 96-1107 del 18 dicembre 1996.

Esistono numerosi metodi di misurazione della superficie di un’abitazione, ciascuno dei quali ha un’applicazione giuridica precisa: SHON, SHOB, Legge Boutin superficie abitabile, superficie ponderata.

Al fine di evitare interpretazioni divergenti a danno degli acquirenti, la Legge Carrez obbliga i proprietari ad utilizzare un metodo unico per misurare la superficie privata di un alloggio. Il risultato ottenuto deve essere menzionato in tutti i documenti ufficiali relativi alla transazione (promessa o compromesso di vendita, atto di vendita, ecc.).

In pratica, la legge Carrez è la misura della superficie del solaio diminuito della superficie dei locali tecnici chiusi e coperti, dei muri interni e perimetrali, delle soglie di porte e finestre, gradini e vani scala, condotti tecnici.

Sono esclusi dal calcolo logge, balconi, terrazze nonché accessori, cantine, garage e giardini.

Non sono compresi i lotti o frazioni di lotti inferiori a 8 m2. Tuttavia, se una vendita comprende più lotti inferiori a 8 m2, questi devono essere compresi nel calcolo.

Ville e case individuali non rientrano nella normativa della legge Carrez come le abitazioni acquistate in corso di costruzione soggette ad una precisa legislazione che obbliga il costruttore a dichiarare la superficie regolamentata.

Chi può fare rilasciare il certificato di superficie in base alla Legge Carrez?
Per effettuare il calcolo la normativa non richiede il ricorso ad un professionista, si può anche realizzare da se ma è prudente rivolgersi a questi in quanto la legge tollera un margine di errore del 5% dopodiché, in caso di controversia l’acquirente entro 12 mesi dalla stipula può chiedere al venditore la riduzione proporzionale del prezzo di vendita o la riduzione del canone di locazione. Il certificato di superficie rilasciato da un professionista ha durata illimitata se non intervengono lavori che modifichino la superficie.

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