CAMBIARE L’AMMINISTRATORE SENZA COMPLICAZIONI

La legge francese permette ai comproprietari di cambiare l’amministratore nel caso gli stessi non siano soddisfatti dell’operato di quest’ultimo.

Eletto dall’assemblea generale dei comproprietari, l’amministratore ha l’incarico di amministrare l’immobile. La durata delle sue funzioni non va oltre i tre anni ed è comunque rinnovabile per lo stesso periodo. Di solito l’amministratore ha il mandato per non più di un anno (rinnovabile).

L’amministratore è legato al condominio da un "contratto di mandato", e non da un "contratto di lavoro". Come tutti i mandati, anch’esso può essere revocato in qualunque momento; dal canto suo, l’amministratore si può dimettere.
In tutti i casi, alcune regole devono essere osservate per evitare spiacevoli conseguenze contabili e fiscali.
Il cambio di amministratore richiede la convocazione dell’assemblea generale e l’elezione è assoggettata alla maggioranza dei voti di tutti i comproprietari.

"Revoca" durante il mandato - L’amministratore può essere revocato a seguito di un errore. Tale revoca non deve mai essere abusiva ma fondata su un motivo legittimo e serio: grave negligenza nel rivestimento degli incarichi, assenza di messa in opera di decisioni prese in assemblea generale, errori di gestione. La revoca viene elencata nell’ordine del giorno dell’assemblea generale e deve essere motivata nei particolari per evitare che l’amministratore intenti un’azione d’indennizzo per abuso di diritto con richiesta di interessi sui danni per revoca abusiva. L’amministratore deve inoltre avere la possibilità di presentare la propria difesa davanti all’assemblea generale.

Dimissioni sempre possibili - Dal canto suo, l’amministratore è libero di dare le dimissioni senza che la comproprietà possa opporsi. La stessa potrà tuttavia richiedere gli interessi sui danni se queste dimissioni vengono comunicate in condizioni tali da apportare disguidi alla stessa comproprietà; nel caso in cui, per esempio, l’amministratore si dimetta in malo modo e con effetto immediato, senza aver ultimato il lavoro affidatogli.
L’amministratore può ugualmente rassegnare le proprie dimissioni sulla base di motivi fondati come la salute o un grave malinteso con il sindacato di comproprietà. Un preavviso di dimissioni può essere previsto nel mandato.
Una comproprietà può anche essere comparata ad una situazione di carenza o d’impedimento nei confronti dell’amministratore. Se una comproprietà ha in carico un amministratore che non ottempera ai suoi doveri, quest’ultimo può essere convocato davanti al Tribunale di Grande Istanza (Tribunal de Grande Instance) che si riunirà per designare un amministratore provvisorio.

"Mancato Rinnovo" alla scadenza del mandato - Se si vuole cambiare l’amministratore è preferibile non rinnovarne il mandato. È bene verificare il periodo di preavviso previsto sul contratto.
È la maggioranza dei membri, nominati dall’assemblea generale, che riconferma l’amministratore nelle sue funzioni. Sarebbe abusiva e senza effetto una clausola, sul contratto di mandato, che ne stipuli la riconferma in automatico.
Inoltre, il mandato viene interrotto anticipatamente anche quando l’amministratore non intende dimettersi e pretende di agire mentre non dispone più di alcun potere. In questo caso, difformemente dalla stipula del regolamento di comproprietà, ricorrere ad un amministratore giudiziario si può rivelare necessario.

Il passaggio da un Syndic ad un altro - Nell’arco di un mese, dopo la cessazione delle sue funzioni, il vecchio amministratore rimette al nuovo amministratore la situazione della finanze interne, la totalità dei fondi immediatamente disponibili e l’insieme dei documenti e archivi dell’amministrazione. Sempre nell’arco di un mese, versa il saldo dei fondi disponibili dopo il controllo dei conti ed altresì comunica lo stato dei conti di qualche comproprietario e dell’insieme della comproprietà.
In caso contrario, il nuovo amministratore procede ad una messa in mora. Se si rivela inefficace, sarà il presidente del Tribunale della Grande Istanza (Tribunal de Grande Instance) a procedere.

In assenza di Syndic - Il vero rischio in una procedura di cambio di amministratore è l’assenza di un amministratore nel momento in cui il precedente ha cessato le sue funzioni ed il suo successore non è stato ancora eletto.
Nessun componente della comproprietà può convocare l’assemblea che deciderà della sua sostituzione. Anche la commissione relativa alla comproprietà si raccomanda che l’assemblea decida la revoca o il "non rinnovo" del mandato dell’amministratore in carica, contemporaneamente alla nomina del suo successore.
L’ordine del giorno deve dunque tener conto di due questioni: la prima, importante, sulla revoca o il rinnovo del mandato dell’amministratore e la seconda avente per oggetto la nomina del suo sostituto.
E’ bene comunicare, al momento dell’ordine del giorno, le condizioni essenziali del nuovo contratto di mandato. Se, malgrado tutto, l’amministratore cessa le sue funzioni senza che sia stato eletto il suo successore, è nell’interesse di tutti presentare una richiesta al presidente del tribunale di grande istanza al fine che nomini un amministratore provvisorio, ovviamente incaricato di convocare un’assemblea in vista della designazione dell’amministratore. Le funzioni di questo amministratore provvisorio, perdono di diritto dal momento in cui l’amministratore nominato dall’assemblea generale, accetta il mandato.