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Vendere casa  

VENDERE CASA IN FRANCIA

In casa di acquisto di un immobile o un terreno in Francia. Occorre predisporre con il venditore un compromesso o una promessa di vendita.
Il notaio istruisce quindi l’atto definitivo di compravendita. Occorrono circa tre mesi per ottenere dall’amministrazioni locali le informazioni ed i documenti necessari alla stipula dell’atto:
 - Documenti necessari:
 - atti di stato civile,
 - stato ipotecario,
 - estratto catastale,
 - certificato d’urbanismo,
 - diagnosi tecniche obbligatorie,
 - questionario amministratore.

Dopo la firma della promessa o del compromesso, l’acquirente dispone di 8 giorni di tempo per decidere se confermare il suo acquisto o rinunciare. Ci sono comunque differenze, vantaggi ed inconvenienti.

L’acquisto, la vendita, il compromesso e la promessa - Viene firmato l’atto d’acquisto del nuovo alloggio presso il notaio, il quale consegnerà gli attestati di proprietà utili per le pratiche amministrative (sottoscrizione dei contratti acqua, gas, elettricità, telefono, contratto di assicurazione incendio e RCS).
Questi attestati rappresentano un titolo di proprietà provvisorio e semplificato e questo poiché, in occasione della stipula, il notaio ha informato che l’atto di vendita è pubblicato all’ufficio delle ipoteche e occorre attendere molti mesi prima di ricevere il titolo di proprietà e l’estratto conto definitivo delle operazioni effettuate.
I tempi di attesa sono lunghi avendo il notaio altrettante formalità da compiere dopo la firma dell’atto, come nell’istruttoria preliminare.
Dopo la firma della vendita, le operazioni di "formalità posteriori" sono da compiere.
La più importante è la registrazione all’ufficio delle ipoteche: è la fase in cui l’atto è pubblicato nell’archivio immobiliare e il notaio versa all’amministrazione fiscale i diritti e le tasse pagati dall’acquirente in occasione della firma.
Il notaio fornisce alle varie amministrazioni (ufficio del catasto e ufficio delle ipoteche) copie ed estratti dell’atto di vendita. Tra questi documenti, una copia speciale chiamata "copia autentica" firmata dal notaio, sarà restituita a quest’ultimo con i timbri dell’amministrazione fiscale.
Questo documento costituisce il titolo di proprietà: è il titolo originale che sarà conservato dal notaio nel suo ufficio per cento anni prima di essere affidato al servizio degli archivi dipartimentali.
Per il compimento di queste formalità posteriori alla vendita, il notaio rispetta alcune forme rigorose ed ha l’obbligo di indirizzare gli atti ai diversi servizi amministrativi.
Con l’invio telematico i termini di trasmissione e di risposta sono abbreviati: Télé@ctes permette agli atti che riguardano cambiamenti immobiliari di essere trasmessi in modo dissociato al Registro delle Ipoteche. Presto altri servizi dello Stato saranno collegati via telematica.
In questo modo un cambiamento di proprietario viene notificato e trasmesso alla Conservatoria delle Ipoteche in tempo reale ed i flussi finanziari annessi ad esso sono effettuati grazie a "tele" procedure applicate con la Cassa dei Depositi.
Gli sviluppi tecnologici hanno anche aperto la via all’atto autentico elettronico ormai introdotto nel diritto legislativo francese. Così, da alcuni mesi, il notariato ha adottato la firma elettronica. Ogni anno milioni di atti sono trattati da questi servizi dove sono anche oggetto di controlli rigorosi. Sono inevitabili termini di trattamento più o meno lunghi.
Salvo eccezioni, il notaio trasmette l’insieme dei documenti alle varie amministrazioni nei due mesi successivi la firma dell’atto di vendita.
Quando il titolo di proprietà ovvero la "copia autentica" timbrata torna dal notaio, quest’ultimo effettua le ultime operazioni contabili che riguardano la chiusura del conto aperto presso il suo ufficio per l’acquisto. Se in occasione della firma è stata versata una somma in eccedenza verrà inviato all’acquirente il saldo con l’estratto conto ed il titolo di proprietà. Al contrario se non è stata versata una somma sufficiente, il notaio ne chiederà il completamento. Tra la firma dell’atto di vendita ed il ricevimento del titolo di proprietà passano da tre a sei mesi.

Gli obblighi del venditore - Il venditore di un immobile (appartamento, casa, terreno) ha l’obbligo di informare il suo acquirente di tutto ciò che è in suo possesso in relazione al bene. Alcune di queste informazioni sono previste dalla legge.
Il venditore è tenuto al rimborso del prezzo e a volte al pagamento di un’indennità all’acquirente che ha subito un danno (spese di trasloco, spese per ricerca di un’altro alloggio). È dunque molto importante rispettare queste regole.
L’elenco delle informazioni che il venditore deve fornire all’acquirente aumenta continuamente ed è di natura giuridica e tecnica.
Sul piano giuridico il venditore deve ad esempio informare l’acquirente dell’esistenza di vincoli (passaggio, vista, smaltimento delle acque nere), di ipoteche o di privilegi (chiesti alla banca per garantire un credito) o di altri carichi (patto di preferenza o contratto di visualizzazione pubblicitaria).
Sul piano tecnico il venditore di un appartamento in condominio ha ad esempio l’obbligo di fornire la superficie esatta dell’alloggio (Loi Carrez) ed il Carnet d’Entretien (Libro sullo stato di manutenzione della comproprietà) deve essere comunicato al futuro acquirente.
Il venditore deve anche informare (ad esclusione delle nuove costruzioni) sulla presenza eventuale di termiti, di piombo o anche d’amianto. Si costituisce quindi un fascicolo apposito denominato DDT (Dossier di Diagnosi Tecnica) redatto da un tecnico abilitato a carico del venditore.
Occorre anche tenere conto dell’ambiente ove sorge la costruzione:
 - esistenza eventuale di rischi naturali prevedibili nella regione (inondazione, smottamenti di terreno)
 - vincolo urbanistico
 - conformità di installazione dell’impianto individuale di acque nere dello stabile,
 - sfruttamento di un’attività inquinante nelle vicinanze.
Il venditore del terreno da costruire deve precisare se una delimitazione è stata effettuata ed informare sulle norme di urbanismo applicabili al terreno e le possibilità di costruzione.
Il dovere d’informazione del venditore è vasto ed è importante la sua responsabilità. Tutte le nozioni devono essere date all’acquirente fino dalla firma del contratto preliminare.
È dunque importante essere consigliato da un professionista del diritto o del settore immobiliare prima di mettere in vendita un bene immobile.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 18 e 23 Maggio 2017
Termine Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation