LA PROCEDURA DI SFRATTO PER MOROSITÀ IN FRANCIA

Periplo di uno sfratto!!

Il mancato pagamento del canone di locazione può essere pesante da vivere sia finanziariamente che psicologicamente.

La situazione è difficile per i piccoli proprietari che hanno una sola proprietà in affitto. Spesso la situazione finanziaria dipende dal regolare pagamento del canone di locazione, pertanto dalla solvibilità dell'inquilino.
In caso di affitto non pagato, è importante reagire in modo tempestivo ed efficace.

Nel caso in cui l'inquilino vi informi di avere problemi a pagare l'affitto in corso. Ascoltatelo attentamente.

Se dà sufficienti garanzie che onorerà a breve l'affitto scaduto perchè per esempio:
 - è in attesa del sostegno delle Allocation e fornisce l'attestazione,
 - dimostra che i Servizi Sociali, si stanno adoperando per lui,
 - inizia un nuovo lavoro dopo un periodo di disoccupazione e presenta il contratto di lavoro oltre alle coordinate del suo datore di lavoro,

Se rientrate in uno di questi casi potrete restare relativamente sereni. Ma se la promessa di regolare al più presto il canone o i canoni arretrati non è supportata da alcun elemento di prova.... Diffidate!

Da un punto di vista pratico cosa fare?

Non appena si riscontra il mancato pagamento del canone di affito ocorre sollecitare immediatamente l'inquilino (a mezzo lettera semplice a contare dal quindicesimo giorno dopo il primo canone scaduto, a mezzo lettera raccomandata a contare dal trentesimo giorno scaduto).
La stessa comunicazione è da inviare alla persona che si è resa garante del contratto, nel caso esista.

Non esitare ad allertare i servizi sociali coinvolti (Assistente Sociale, CAF) se l'inquilino non lo fa da parte sua.
Se l'inquilino, per il pagamento del canone riceve un contributo (Allocation Logement) dai servizi sociali, richiedere che lo stesso importo vi venga direttamente assegnato.
Soprattutto, non perdere tempo.
Più rapido è l'intervento e migliori saranno le posibilità di tenere il polso della situazione e più possibilità di evitare un pesante contenzioso.

Se dopo un mese dal primo canone non corrisposto, non avete ottenuto alcuna risposta (soddisfacente) dall'inquilino, è il momento di prendere contatto con un Ufficiale Giudiziario. Quest'ultimo notificherà un atto di pagamento all'inquilino (Commandement de Payer) per le somme non corrisposte che a questo stadio equivaranno probabilmente a due mesi di affitto.
Questo è il primo passo di un cammino che può essere molto lungo e molto costoso. ...
(Si è ancora in tempo per annullare la vacanza alle Maldive, il budget della vacanza sarà molto utile per soddisfare le spese relative alla procedura di espulsione).

Un bel viaggio ...
Dopo la notifica dell'atto intimatorio, l'inquilino ha due mesi di tempo per rispondere.
L'ufficiale giudiziario informa inoltre l'inquilino dell'esistenza di un aiuto da parte dello Stato (come il Fondo di Solidarietà Abitativa).
Due mesi possono essere sufficiente a "rimettere" a posto un problema di liquidità temporanea. Tuttavia, se l'affittuario è già sull'altro lato della strada (situazione famigliare difficile, debiti, separazione, disoccupazione, la cronica difficoltà a risparmiare il canone di locazione), la sua situazione non sarà risolta sicuramente in due mesi.
Nel caso in cui l'inquilino sia disponibile a regolare gli arretrati, ma non ha alcun mezzo per pagare i suoi debiti o che è totalmente passivo alla situazione (per mancanza di aiuto, malafede) occorrerà procedere.

In questa fase, occorre prendere un nuovo interlocutore, che concluderà il viaggio con voi: l'avvocato.
Il suo ruolo è quello di presentare una citazione nei confronti del conduttore dei locali al fine di ottenere la sua espulsione e la sua condanna al pagamento delle somme dovute.
La citazione dovrà essere notificata alla Prefettura, che dovrebbe condurre una indagine in concorso con i servizi sociali ad uso del giudice durante l'udienza, e per cercare attivamente una soluzione al problema (è l'obiettivo della legge sulla prevenzione degli sfratti).
Ma solo in teoria, perchè in pratica per mancanza di risorse, mancanza di tempo, si tratta più un pro-forma, che di una vera e propria azione dello Stato.
Nella maggior parte dei casi, l'udienza si svolge a meno che sia stata trovata una soluzione o l'inquilino moroso abbia pagato gli arretrati.
Ed il sospeso continua remare .....

L'udienza è il crocevia che determinerà il resto del vostro viaggio.
Se il giudice ritiene che l'inquilino è in grado di saldare il debito arretrato (di solito dopo la presentazione delle prove a sostegno della sua solvibilità o sulla base di una situazione dei suoi conti che dimostrino la capacità di riprendere il pagamento regolare dei canoni di locazione nel giro di qualche mese (insolvenza temporanea) oppure a seguito dell'inchiesta condotta dai servizi sociali della Prefettura, può sospendere l'espulsione, accordando all'inquilino una dilazione di pagamento (massimo 24 mesi).
L'inquilino può così restare nei locali, ma ha una spada di Damocle sulla testa, se non rispetta le scadenze fissate dal giudice, sarà possibile procedere alla sua espulsione.

Se l'inquilino non è presente all'audizione o non è rappresentato (e questo è il caso 9 volte su 10), e nessun passo concreto (informazione ai Servizi Sociali) è stata effettuato, il giudice accoglierà la richiesta di sfratto e concederà l'espulsione senza termini per azzerare l'arretrato.

Saranno sicuramente già trascorsi sei mesi dall'inizio del periplo, si inizia a sudare ........e il portafoglio piange!
E' il momento di fare rifornimento di energie rimanendo ottimisti, il resto del cammino è ancora lungo.

Se il giudice accoglie lo sfratto senza alcuna condizione, occorre affidare immediatamente l'atto esecutivo all'Ufficiale Giudiziario (in genere allo stesso che ha notificato la prima intimazione di pagamento).
L'Ufficiale Giudiziario notifica al locatario l'esecuzione dello sfratto intimandolo di lasciare i luoghi e l'inquilino ha ancora davanti a se due mesi di tempo per eseguire il rilascio dei locali.
Ancora una volta i servizi della Prefettura vengono allertati. Ma questo avvertimento è raramente seguito da azioni importanti.

Quindi, attendere altri due mesi!!
Due mesi rispetto ai 6 mesi già trascorsi non sono poi molti, passeranno presto!
Vero, ma se dopo tale periodo, il locatario non ha preparato le sue valigie e non dà segni di vita (e ovviamente non riesce a pagare quello che deve), o peggio ancora, tranquillamente dice che non si può fare nulla contro di lui perchè si è in pieno periodo invernale (dal 1 novembre al 15 marzo), si dovrà allora essere pazienti (i praticanti di yoga saranno forse più avvantaggiati).

L'Ufficiale Giudiziario fa comunque un tentativo di espulsione.
In pratica egli si presenta presso l'inquilino moroso condannato e constata che:
 - Il locatario ha abbandonato i luoghi (bene per il proprietario che ha avuto la fortuna di incontrare un inquilino che ha rispettato l'intimazione!)
 - Il locatario è assente, quindi, mancata esecuzione.
 - L'inquilino è presente, ma si rifiuta di lasciare i luoghi, idem come sopra, mancata esecuzione dell'intimazione.

In caso di fallimento del tentativo o di latri successivi tentativi, l'Ufficiale Giudiziario dovrà quindi richiedere l'assistenza delle forze di Polizia.
E qui la sorpresa, indovinate un pò, la Prefettura è di nuovo in questione ... avrà due mesi di tempo per rispondere e contemporaneamente ricondurre un inchiesta tramite i Servizi Sociali.

Se il concorso della Forza Pubblica è concesso entro tale termine, l'espulsione può (finalmente!) essere eseguita alla presenza del Commissario di Polizia.
.....Se però la risposta non è data alla scadenza dei due mesi (equivalente ad un rifiuto) o si riceve formalmente un espresso diniego (può sembrare sorprendente, ma la Prefettura potrebbe ritenere che l'espulsione crei problemi all'ordine pubblico), ......cosa fare?
Si deve combattere! Perchè tra il proprietario e la Pubblica Amministrazione è ora una vera e propria guerra, una guerra di nervi!

Sarà necessario mettere in gioco la responsabilità dello Stato (occorre fornire tutte le memorie che dimostrino la misura della propria perdita finanziaria). Lo Stato deve indennizzarvi se non accorda il concorso della Forza Pubblica, ma nel dizionario della Pubblica Amministrazione "dovere" non equivale ad "esecuzione".... art. 16 della legge del 9 Luglio 1991, che cita - l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exècution des jugements-
Bisognerà esercitare una pressione costante (ma educata) presso gli Uffici di Espulsione della Prefettura. Se si hanno rapporti di conoscenza in Prefettura occorrerà esercitarli, è noto che la diplomazia ha la precedenza su qualsiasi minaccia all'ordine pubblico.

Il viaggio è stato irto di insidie, ma si arriva, dopo un annetto di procedura, scontri ed in particolare la spesa.

Attenzione: un proprietario che interviene personalmente nello sfratto di un inquilino obbligandolo a lasciare i luoghi (per es. cambiando la serratura, chiudendo l'acqua o l'energia elettrica), commetterà un reato perseguibile penalmente!!

Che tutto questo non scoraggi!
Un pessimo inquilino non è nè una generalità ogni tanto capita, è inevitabile.
Ci sono assicuratori specializzati, in grado di fornire un aiuto importante prendendo in carico la procedura di espulsione le spese di giustizia, così come il pagamento dei canoni di locazione.
.................................e non dimenticate che la vigilanza e la diligenza sono i migliori alleati, e quando si redige il contratto prevedere tutte le garanzie previste dalla legge che non sono poche....