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Gestione
Imposte
Il trattamento degli immobili situati all’estero

Adempimenti Fiscali in Italia

Per evitare la duplicazione della tassazione sui medesimi redditi occorre far riferimento agli accordi internazionali contro le doppie imposizioni.
Il sistema tributario italiano è contraddistinto da un principio di carattere generale, "world wide taxation", ossia la persona fisica residente in Italia (per il concetto di residenza fiscale, si veda articolo 2, commi 2 e 2-bis del Tuir) deve tassare i propri redditi in Italia, anche se prodotti all’estero (articolo 3, comma1, Tuir), fatte salve le eventuali convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni che lo Stato italiano ha stipulato con circa sessanta Paesi esteri.
Nel caso in cui un contribuente possegga uno o più immobili o terreni all’estero, occorre individuare lo Stato ove ricadrà l’imposizione: lo Stato di residenza del possessore o lo Stato di ubicazione del cespite. Quindi, è necessario fare riferimento agli accordi bilaterali sottoscritti dagli Stati onde evitare la duplicazione della tassazione sui medesimi redditi.
Le convezioni vengono stipulate sulla base del "Modello Ocse", al quale, comunque, vengono apportate le modifiche derivanti dall’accordo intercorso tra le parti.
L’articolo 6 del modello statuisce che: "i redditi derivanti da beni immobili...sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati"; vale, pertanto, il principio della "tassazione in base al luogo di ubicazione dei beni".
Anche se il citato articolo 6 si limita a disporre la tassazione del reddito degli immobili nello Stato in cui gli stessi sono ubicati, non esclude di fatto anche la tassazione nel luogo di residenza del possessore se diverso da quello di ubicazione. In tal senso anche il Ministero delle Finanze che, con risoluzione n. 59/E del 31/03/99, ha affermato: "è da considerare che, anche in base alle norme convenzionali, i redditi possono subire una doppia imposizione. Basti pensare ai redditi di immobili per i quali è prevista l’imponibilità sia nel paese ove l’immobile è situato, sia nel paese di residenza del beneficiario del reddito".
Quindi, per verificare se sussiste il presupposto della tassazione in Italia, occorre fare riferimento alla norma interna e verificare altresì, se gli immobili sono detenuti nell’esercizio di attività commerciali o meno.

Immobili detenuti nell’esercizio di attività commerciali

Se l’immobile situato all’estero è detenuto nell’esercizio di attività commerciali, trova applicazione l’articolo 90, comma 1, del Tuir e, quindi, i costi e i proventi relativi all’immobile concorreranno a formare il reddito di impresa imponibile.
Tuttavia, se si tratta di immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività di impresa, concorreranno a formare il reddito di impresa nell’ammontare determinato in base all’articolo 70. Restano, in tal caso, indeducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi a tale immobile.

Immobili detenuti al di fuori di imprese commerciali

Le persone fisiche, le società semplici, gli enti non commerciali, per i beni non relativi ad attività commerciali eventualmente non esercitate, che detengono immobili situati all’estero, determinano il reddito prodotto da tali cespiti secondo i principi stabiliti dall’articolo 67, comma 1, lettera f), del Tuir che rubrica i "redditi diversi"; le modalità di tassazione sono contemplate, invece, dall’articolo 70, comma 2, Tuir.
Dal tenore della norma succitata occorre verificare se gli immobili sono produttivi di reddito o meno.

Immobili non produttivi di reddito

Per gli immobili non produttivi di reddito (ad esempio, perché non locato e non assoggettato a tassazione nello Stato estero), nessun reddito deve essere dichiarato a condizione, però, che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

Immobili produttivi di reddito

Bisogna distinguere tre ipotesi:

 - se l’immobile è a disposizione, quindi non locato, è soggetto a tassazione nello Stato estero mediante applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, nel modello Unico si deve indicare l’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese eventualmente riconosciute in detto Stato. Spetta il credito di imposta secondo i criteri definiti dall’articolo 165 del Tuir;

 - se l’immobile è locato e il reddito derivante dalla locazione non è soggetto a imposizione nello Stato estero, il canone di locazione percepito deve essere dichiarato in Italia ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria (articolo 37, comma 4-bis, Tuir).

- se l’immobile è locato e il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposizione nello Stato estero, va indicato l’ammontare dichiarato in detto Stato, senza alcuna deduzione di spesa. Anche in questo caso spetta il credito per le imposte pagate all’estero (articolo 165 del Tuir), ma non spetta la deduzione forfetaria del 15% così come previsto dall’articolo 37, comma 4-bis del Dpr n. 917/86; 2) Leggi Dre Lombardia protocollo 12115 del 15 febbraio 2011.

Questi redditi, essendo qualificati "redditi diversi" vanno dichiarati nel quadro RL, dello stesso periodo di imposta di quello estero, o in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposta che scade nel corso di quello italiano, nel seguente modo:

 - Nel rigo RL12 del modello Unico PF 2014, indicare in colonna 2 i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero, riportando l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero per il 2013 o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo d’imposta estero che scade nel corso di quello italiano.

Se nello Stato estero l’immobile non è assoggettabile ad imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

 -  Per gli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello stato, in forza delle regole ordinarie, ed anche per gli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE, non viene applicato il secondo comma dell’articolo 70 del TUIR (comma 15-ter, dell’articolo 19 del D.L. n. 209 del 2011); pertanto non va compilato la presente colonna.

 - Qualora ricorrano le condizioni per fruire del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero, secondo i criteri stabiliti dall’art. 165 del TUIR occorre compilare la sezione I del quadro CR del FASCICOLO 1, ovvero nel quadro CE del FASCICOLO 3, qualora siano stati prodotti all’estero anche redditi d’impresa.

 - Se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero non è soggetto ad imposta sui redditi nel Paese estero, indicare l’ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfetaria delle spese.
Se tale reddito è soggetto all’imposta nello Stato estero, indicare l’ammontare dichiarato in detto Stato senza alcuna deduzione di spese;in tal caso spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero.

 - In colonna 1 indicare i redditi degli immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuta l’IVIE e dei fabbricati adibiti ad abitazione principale.
Tale reddito va riportato nel rigo RN 50 colonne 2 e 3 del Fascicolo I e non deve essere sommato nel rigo RL18.

 - Nella colonna 3 devono essere indicati i redditi sui quali non è stata applicata alcuna ritenuta, ad esempio vincite conseguite all’estero per effetto della partecipazione a giochi on line. (Fonte Istruzioni UNICO 2014)

Per evitare la doppia imposizione, le imposte pagate nello Stato estero in cui è situato l’immobile, possono essere recuperate in Italia, mediante il meccanismo del credito d’imposta. Tale credito viene riconosciuto solo a condizione che le imposte estere siano state pagate a titolo definitivo, e che le stesse risultino "irripetibili".
Pertanto, non vanno indicate, ad esempio, le imposte pagate in acconto o in via provvisoria e quelle per le quali è prevista la possibilità di rimborso totale o parziale.
Si precisa che in presenza di convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia, le imposte pagate all’estero a titolo definitivo da indicare nel presente quadro, non possono eccedere l’aliquota prevista dalla convenzione.

Il credito d’imposta deve essere dichiarato nel quadro CR, sezione I, del modello Unico PF 2014.

COMPILAZIONE QUADRO RW UNICO 2014

Principali novità:

Eliminazione della sezione I e della sezione III dal modello RW

Una delle principali modifiche apportate dalla Legge n. 97/2013 consiste nell’eliminazione, dal quadro RW, delle comunicazioni previste dalle sezioni I e III.

Per effetto della suddetta modifica, dal 2013 non andranno più monitorati i trasferimenti da, verso e sull’estero ed i contribuenti dovranno comunicare nel modello Unico le sole attività finanziarie e gli investimenti esteri.

Si evidenzia che, al fine di individuare l’investimento/attività estera da indicare nel quadro RW di Unico, non va più fatto riferimento alla situazione al 31 dicembre di ogni anno, ma alla situazione verificatasi nel corso dell’anno.
Infatti, rispetto alla previgente disciplina, il comma 1 del "nuovo" art. 4 del DL 167/90, richiede di dichiarare la detenzione di investimenti/attività estere di natura finanziaria, suscettibili di produrre redditi imponibili in Italia da parte di persone fisiche, enti non commerciali, società semplici ed equiparate residenti "nel periodo d’imposta" (in luogo di "al termine del periodo d’imposta").

Abrogazione della soglia (€ 10.000) al di sotto della quale il modulo RW non andava compilato

La "Legge Europea 2013" ha eliminato la soglia di € 10.000 sotto la quale non veniva richiesta alcuna comunicazione.
Pertanto, l’attività di monitoraggio fiscale riguarda ora tutte le attività o investimenti detenuti all’estero a prescindere dal relativo ammontare.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 17 Giugno
Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation