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MUTUI IN FRANCIA

Il mutuo è un contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell’obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il trasferimento è a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrisponderne gli interessi.
Un mutuo immobiliare in Francia lo si ottiene in banca, dimostrando che si sta acquistando un immobile di valore uguale o superiore all’importo di cui si richiede il finanziamento.
La Banca, verificherà le affermazioni ottenute, la regolarità della compravendita che si intende stipulare e il valore del bene che si intende acquistare. Le proprie capacità di rimborso sono molto importanti; la Banca si garantirà attraverso l’iscrizione di una ipoteca sul bene che finanzierà (in Francia la legge vieta di ipotecare un altro bene se non quello oggetto dell’acquisizione). È quindi in ogni caso tutelata.
Nel caso in cui la capacità contributiva del richiedente non sia sufficiente, la banca può richiedere la garanzia di terzi (famigliari vicini al richiedente).
Le banche in genere, nel caso di residenze secondarie, non finanziano oltre l’80%, tranne qualche eccezione che però viene subordinata alla stipula di assicurazione del rischio.

ASSICURAZIONE INFORTUNI E DECESSO

CAPITOLO IN AGGIORNAMENTO

CALCOLARE L’IMPORTO DELLA RATA

Indipendentemente dal tipo di mutuo del quale si ha bisogno, ci sono due quesiti essenziali: "Quale importo sarà possibile rimborsare tutti i mesi?" "Ha importanza una differenza di 0,1 o 0,2 punti sul tasso praticato?" Per rispondere a queste domande, basta consultare la tabella delle rate, per un prestito di 10.000 €, dove si potrà calcolare l’importo della rata desiderata. Ad esempio, se occorre un prestito di 73.000 € su 15 anni al tasso di 4,50%, le rate da pagare saranno date da: 76,49 x 7,3 (73.000: 10.000) = 558,37 €. Calcolare l’importo del mutuo totale ottenibile, partendo da una rata mensile che non si vuole superare.
Se ad esempio, la rata "ideale" è di 670 € al mese per una durata di 12 anni ed il tasso d’interesse praticato a regime dalla banca è pari al 5%, si potrà ottenere un mutuo di: 72.448 € = (670 x 92.48 x 10.000).

Durata e
Tassi
5
anni
6
anni
8
anni
10
anni
12
anni
15
anni
20
anni
25
anni
4% 184,16 156,45 121,89 101,24 87,55 73,96 60,59 52,78
4,5% 186,43 158,74 124,23 103,63 90,00 76,49 63,26 55,58
5% 188,71 161,04 126,59 106,06 92,48 79,07 65,99 52,78
5,5% 191,01 163,37 128,99 108,52 95,01 81,70 68,78 61,40
6% 193,32 165,72 131,41 111,02 97,58 84,38 71,64 64,43
6,5% 195,66 168,09 133,86 113,54 100,19 87,11 74,55 67,52
7% 198,01 170,49 136,33 116,10 102,83 89,88 77,52 70,67
7,5% 200,37 172,90 138,83 118,70 105,52 92,70 80,55 73,89
8% 202,76 175,33 141,36 121,32 108,24 95,56 83,64 77,18

Lo stesso tipo di informazioni sono disponibili sul sito Ministére du Logement: www.logement.gouv.fr.

Rimborso anticipato  -  Se si decide di rimborsare il capitale del proprio mutuo prima del termine, la banca può chiedere una penale di estinzione anticipata. Quest’indennità risponde a due clausole principali:
- deve essere prevista nel contratto, (da negoziare quindi, sempre con la propria banca affinché la stessa non compaia o che il suo importo sia minimo);
- è limitata ad un semestre d’interessi sul capitale rimborsato, fissato al limite massimo al 3% del capitale restante, dovuto prima del rimborso (codice del consumo, arte L. 312-21).
E’ la soluzione più vantaggiosa che sarà presa in considerazione dal cliente.
Con i tassi d’interesse attuali, l’indennità è calcolata sulla base del 3% del capitale rimborsato; ad esempio, se si rimborsa per anticipazione 20.000 €, residuo di un mutuo al tasso del 7%, la penale si eleva con il primo modo di calcolo a 700 € = [(20.000x7%)x(180:360)];
Con il secondo modo di calcolo, sarà soltanto di 600 € = (20.000 € x 3%); é dunque questa somma che potrà essere richiesta dalla banca.
Per i contratti di mutuo conclusi dopo il 01/07/1999, nessuna indennità è dovuta quando il rimborso anticipato è motivato dalla vendita del bene immobile facente seguito ad un cambiamento del luogo d’attività professionale del mutuatario o del suo coniuge, con il decesso o con la cessazione forzata dell’attività professionale di quest’ultimi (codice del consumo, arte L. 312-21).
I rimborsi anticipati sono sempre possibili, sia totali che parziali, ad esclusione delle somme inferiori o uguali al 10% dell’importo iniziale del prestito ad eccezione del saldo.
In alcuni mutui infine, non è prevista alcuna penale per l’estinzione anticipata.

Se la banca rifiuta di rinegoziare il prestito in corso (nessuna legge la costringe salvo il caso d’indebitamento eccessivo), si ha la possibilità di rimborsare anticipatamente. Ciò suppone dunque che si ottenga, presso un altro istituto finanziario, un prestito a condizioni più favorevoli e che si usi questo prestito per rimborsare il mutuo in corso.
Se ci si orienta verso questa soluzione, l’operazione è interessante se il tasso offerto è significativamente inferiore al tasso in corso. Occorre comparare subito le spese da pagare con un’economia realizzabile nel tempo.
Se, ad esempio, il rimborso anticipato fa risparmiare 30 € al mese per 10 anni, l’economia totale nel tempo sarà di: 3.600 € (30 x 12 x 10). Se per far questo però occorre:
 - pagare un’indennità di rimborso anticipato di 2.000 €
 - pagare lo svincolo d’ipoteca di 500 €
 - pagare nuove spese di istruttoria e di iscrizione ipotecaria di 1.100 €
si arriva ad un totale di 3.600 €. L’operazione pertanto sarà neutra, o addirittura deficitaria, poiché occorrerà spendere immediatamente questi 3.600 €, mentre l’economia realizzata grazie al nuovo tasso è scaglionata su 10 anni.

Rinegoziazione del mutuo  -  In caso di rinegoziazione del mutuo, le modifiche al contratto di mutuo iniziale sono concluse con un verbale che comprende la tabella d’ammortamento dettagliata, in cui si espone nei dettagli ogni scadenza:
 -  il capitale restante in caso di rimborso anticipato,
 -  il tasso effettivo globale (TEG),
 -  il costo del mutuo
calcolato sulla base delle sole scadenze e delle spese future, fino alla data di revisione del tasso e delle sue condizioni e modalità di variazione.
Il mutuatario dispone di un periodo di riflessione di 10 giorni a partire dalla ricezione di queste informazioni (codice del consumo, arte L 312-14-1).

Cosa fare in caso di riduzione dei tassi  -  Se si è optato per un mutuo a tasso fisso, si è premuniti contro qualsiasi aumento dei tassi ma non si potrà approfittare dei ribassi.
Nel caso comunque il prestito sottoscritto presenti un tasso d’interesse manifestamente superiore a quelli medi attuali, si hanno due soluzioni:
 - rinegoziare il prestito
 - rinegoziare le condizioni iniziali del muto con la banca o l’ente creditizio che l’ha erogato. Concretamente vuole dire provare ad ottenere una riduzione del tasso d’interesse, che potrà tradursi:
 - sia con un ribasso della rata (la durata del prestito resta uguale)
 - sia mediante una riduzione della durata a rate costanti
 - sia con "un misto" dei due.
Se si pagano regolarmente le scadenze, la banca può fare un gesto commerciale nei confronti del cliente accettando di rivedere il tasso d’interesse al ribasso. La revisione del contratto, ha il merito di essere la migliore economia poiché comporta poche spese.

Il mutuo "Prêt Relais"  -  Molto spesso, l’acquisizione di un alloggio coincide con la vendita dell’alloggio precedente, ma è raro che si trovi allo stesso tempo un nuovo alloggio e l’acquirente per l’alloggio in vendita. Per permettere di fare fronte a questa situazione, le banche francesi hanno messo a punto un tipo di mutuo chiamato "Prêt Relais" la cui durata, normalmente, è limitata a 2 anni.
Per questo mutuo, come per gli altri mutui bancari classici, il controllo delle condizioni è dato dalla libera concorrenza tra gli istituti bancari anche se, per ragioni di costo e vantaggi commerciali, è spesso interessante ottenere questo credito che concederà, se necessario, il prestito principale per la nuova acquisizione.
Per evitare ogni difficoltà e trovarsi con scadenze che sarebbero difficili da affrontare, il "Prêt Relais" deve essere un credito breve: è meglio quindi mettere in vendita il bene al prezzo di mercato e venderlo entro un termine ragionevole.

MUTUO IN DIFFICOLTA’

- Difficoltà momentanee di rimborso
- Indebitamento eccessivo
- Difficoltà di rimborso di un prestito PAP
- Difficoltà di rimborso di un prestito convenzionato

Secondo le disposizioni dell’articolo 25 della legge nº 2008-3 del 3 gennaio 2008 per lo sviluppo della concorrenza al servizio dei consumatori, per le offerte di prestiti a tasso fisso, gli istituti di credito sono tenuti a fornire alla loro clientela una tabella dettagliata degli ammortamenti. Per le proposte di mutui a tasso variabile, una nota indica le modalità di variazione del mutuo e le conseguenze che può generare sulle condizioni del mutuo. Data dell’entrata in vigore di quest’articolo, 01 ottobre 2008.

Credito immobiliare: difficoltà momentanee di rimborso  -  Il codice del consumo contiene una serie di disposizioni che mirano a migliorare l’informazione dei mutuatari immobiliari per evitare loro decisioni affrettate o mal controllate. Contiene anche una serie di disposizioni che mirano a prevenire e regolare le situazioni d’indebitamento eccessivo dei privati.

Se vengono saltate alcune scadenze di rimborso, il prestatore può:
- aumentare di un massimo di tre punti il tasso d’interesse del prestito fino a che non abbia ripreso il corso normale dei rimborsi (a condizione che vi sia una clausola penale nel contratto di prestito).
- esigere il rimborso immediato del capitale restante dovuto e di tutti gli interessi scaduti; un’indennità che non può superare il 7% del capitale restante dovuto e gli interessi caduti e non versati.

Le risorse diminuiscono  -  In alcuni casi, in particolare in caso di licenziamento, gli obblighi di rimborso potranno essere sospesi per un periodo massimo di due anni senza penalità. Rivolgersi al Tribunal d’Istance esponendo al Giudice la domanda ed allegando i documenti che attestano le difficoltà, le risorse, i carichi ed i rimborsi in corso.
In caso d’indebitamento eccessivo, la sospensione delle mensilità per due anni, può rivelarsi insufficiente. Rivolgersi allora alla "Commission de Surendettement" (commissione d’indebitamento eccessivo) del proprio dipartimento, presso la Banque de France, per ottenere un piano di risanamento della propria situazione finanziaria.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 18 e 23 Maggio 2017
Termine Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation