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DIAGNOSTICA TECNICA IMMOBILIARE E LOI CARREZ IN FRANCIA

Dal 1 novembre 2007, le diverse diagnosi tecniche immobiliari obbligatorie in caso di vendita di un immobile in Francia, sono raccolte in un fascicolo unico chiamato "Dossier di Diagnosi Tecnica (DDT)". Questo dossier deve essere, obbligatoriamente allegato a qualsiasi promessa di vendita e rogito di un immobile.
In caso di locazione di un immobile ad uso "misto" residenziale e professionale, una copia del "DDT" dovrà essere consegnata all’inquilino.

Deve essere redatto da un professionista le cui competenze sono state certificate da un organismo accreditato e che abbia sottoscritto un’assicurazione che copra le proprie responsabilità (tipo AFAQ-AFNOR, BUREAU VERITAS).

Con l’intento di tutelare il consumatore, il "DDT" contiene una perizia sulla presenza di materiali o prodotti che contengono dell’amianto, sul rischio di esposizione al piombo, sulla presenza di termiti, sui rischi naturali e tecnologici, sulle prestazioni energetiche, verifica installazioni impianti elettrici e impianti a gas.
Il costo di redazione e perizia del dossier di diagnosi tecnica è a carico del venditore.

Sul mercato l’offerta è ampia, non esitare a richiedere diversi preventivi per comparare i prezzi e verificare che siano provvisti di assicurazione prevista dalla legge e d’imparzialità professionale.
La legge impone di fornire questi documenti, pena la responsabilità personale delle conseguenze di questa mancata informazione. Non si può essere dispensati. L’acquirente può chiedere al notaio, ampie informazioni, al fine di evitare sorprese e conoscere esattamente le caratteristiche tecniche dell’immobile che intende acquistare.
Queste diagnosi permettono all’acquirente di avere un’idea più precisa sul suo investimento, sulle qualità ed eventuali difetti.
È possibile che in futuro altri controlli siano aggiunti al "Dossier DDT", allo scopo di migliorare costantemente l’informazione e la tutela del consumatore.

LOI CARREZ: come evitare le controversie - Destinata a proteggere gli acquirenti di un bene immobiliare, la Loi Carrez (legge Carrez) impone al venditore un certo numero di norme che è bene rispetti per evitare controversie.

Dal 18 giugno 1997, la Loi Carrez assegna l’onere al venditore di un lotto in comproprietà (o di una frazione di lotto) di indicare la superficie calpestabile del lotto, in tutti i documenti relativi alla compravendita: contratto preliminare (promessa di vendita o compromesso di vendita) o atto di vendita. Se la nozione di "lotto di comproprietà" riguarda soprattutto appartamenti, la stessa si applica ugualmente alle case che formano gruppi di comproprietà chiamate "orizzontali".

Due tipi di controversie possono crearsi nei confronti della legislazione.
Innanzitutto, se la superficie non è citata nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro un mese a partire dalla firma, intentare un’azione di nullità dell’atto di vendita. D’altra parte, se la superficie reale del bene è inferiore a più di un ventesimo (5%) di quella indicata nel preliminare o nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro il termine di un anno a partire dalla firma dell’atto, chiedere una diminuzione di prezzo (o un rimborso) proporzionale ai metri quadrato dichiarati in esubero.

Nei due casi la sanzione è realizzata dunque a vantaggio esclusivo dell’acquirente. La legge precisa inoltre che "se la superficie è superiore a quella espressa in atto, l’eccedenza di misura non dà luogo ad alcun supplemento di prezzo".

Una misurazione specifica - Per essere in conformità con gli obblighi della Loi Carrez, occorre rispettare un sistema di calcolo specifico della superficie.
Lo scopo della Loi Carrez consiste nel misurare la superficie chiamata "calpestabile" e non la superficie abitabile.
La superficie calpestabile, come è definita dall’art. 4 - 1 del decreto del 23 maggio 1997, "è la superficie dei pavimenti dei locali chiusi e coperti, dedotte le superfici occupate dalle pareti, divisioni, scalini e vani scala, tubazioni e telai di porte e finestre"
Non viene tenuto conto della superficie dei locali, la cui altezza è inferiore a 1,80 metri."

L’articolo 4 - 2 precisa che "i lotti o frazioni di lotti di superficie inferiore agli 8 mq. non sono presi in considerazione per il calcolo della superficie calpestabile".
Può essere il caso, ad esempio, di quella parte chiamata "servitù". Inoltre le cantine, garage, aree di parcheggio, box o posti auto venduti in lotti separati, non vengono contabilizzati.
Per effettuare queste misure e procedere al calcolo, il venditore non è obbligato a rivolgersi ad un professionista.
Questa opzione tuttavia è raccomandata se ci si vuole preservare da qualsiasi errore di misurazione. Legge nº96 - 1107 del 18 dicembre 1996.

La misurazione della Loi Carrez non si applica nel caso di acquisto in "état futur d’achèvement" su pianta, in quanto la nuova costruzione è sottoposta al regime dell’articolo R 261 - 13 del codice della costruzione, come per i terreni edificabili.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


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