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Contratti di Locazione in Francia  

COME AGGIORNARE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE IN FRANCIA

L’articolo 9 della legge nº 2008 - 111 del 8 febbraio 2008 per il potere d’acquisto, ha modificato l’indice di riferimento degli affitti creato dall’articolo 35 della legge il 2005 - 841 del 26 luglio 2005.
Entrato in vigore il 10 febbraio 2008, questo nuovo indice di riferimento degli affitti si sostituisce all’indice di riferimento istituito dall’articolo 35 della legge sopra citata.
Questo indice, conformemente all’articolo 17d della legge 89 - 462 del 6 luglio 1989 tendente a migliorare i rapporti locativi tra le parti, permette di rivedere i canoni dei nuovi contratti di locazione e di quelli in corso, senza che sia necessario redigere un allegato al contratto.
L’indice di riferimento degli affitti di un trimestre dato, corrisponde alla media sugli ultimi dodici mesi dell’indice dei prezzi al consumo, esclusi tabacco e contratti di locazione.
è calcolato su riferimento 100 al quarto trimestre del 1998.
L’evoluzione dell’indice di riferimento che interviene nella revisione degli affitti d’abitazione è arrotondato a due decimali.

Non bisogna confondere i seguenti tre differenti punti:
a) la revisione dell’affitto che interviene ogni anno in corso di contratto (legge nº 89 - 462 del 6 luglio 1989 - articolo 17 d);
b) l’aumento che il proprietario può proporre nell’occasione del rinnovo del contratto di locazione, quando l’affitto è ovviamente sottovalutato rispetto a quello degli alloggi comparabili della vicinanza (articolo 17 c - legge nº89 - 462 del 6 luglio 1989);
c) l’aumento dell’affitto in corso di contratto di locazione, conseguente alla realizzazione da parte del proprietario di lavori di ristrutturazione e miglioramento (articolo 17 e - legge nº89 - 462 del 6 luglio 1989);

Procedure di revisione annuale del canone di locazione - La regolamentazione:
Ai sensi dell’articolo 17 d, della legge 89 - 462 del 6 luglio 1989, nel caso in cui il contratto di locazione prevede la revisione dell’affitto, questa interviene ogni anno alla data convenuta tra le parti o, in caso contrario, alla fine di ogni anno di contratto.
L’aumento dell’affitto che ne risulta, non può eccedere la variazione dell’indice di riferimento degli affitti pubblicato ogni trimestre dall’Istituto Nazionale della Statistica e degli Studi economici (I.N.S.E.E.). Questo indice corrisponde alla media sugli ultimi dodici mesi e sull’evoluzione dei prezzi al consumo esclusi tabacco e contratti di locazione.
In mancanza di clausola contrattuale che fissa la data di riferimento, questa data è quella dell’ultimo indice pubblicato alla data della firma del contratto di locazione.

Risulta da questo testo (legge nº 89 - 462) che l’affitto di un locale ad impiego abitazione è rivisto ogni anno solo se una clausola del contratto d’affitto lo prevede espressamente. Questa revisione annuale interviene ad iniziativa del proprietario, alla data indicata nel contratto di locazione o in caso contrario, alla data anniversario del contratto.
In assenza di una clausola di revisione, l’affitto resterà lo stesso durante tutta la durata del contratto.

L’indice di riferimento dei contratti di locazione - L’indicizzazione dei contratti di locazione (solamente annuale) non può andare oltre la variazione annuale dell’indice di riferimento degli affitti.
Si tratta di prendere in considerazione la data dell’indice di riferimento indicata nel contratto di locazione. In mancanza di una clausola contrattuale che fissi questa data, si applica la data dell’ultimo indice pubblicato al momento della firma del contratto.
In quest’ultimo caso, per un nuovo contratto stipulato il 1 marzo 2008, l’indice del 4º trimestre sarà allora utilizzato ogni anno per calcolare la revisione del contratto di locazione.

Per gli affitti in corso, a partire dal 10 febbraio 2008, l’indicizzazione del vecchio IRL (istituito dall’articolo 35 della legge nº 2005 - 841) che figura nel contratto di locazione, è stato sostituito dall’indice di riferimento del nuovo IRL che si applica senza apporre alcun emendamento al contratto. D’altra parte, si tratta semplicemente di tener conto della data di riferimento.
In mancanza di una clausola contrattuale che fissi questa data, si applica la data dell’ultimo indice pubblicato il giorno firma del contratto. Ad esempio, per un contratto di locazione stipulato il 1º marzo 2007, l’indice del 3º trimestre sarà utilizzato ogni anno per calcolare la revisione del contratto, poiché nel marzo 2007 solo l’indice del 3º trimestre era conosciuto.

Indice di riferimento dei contratti di locazione (IRL)
Riferimento 100 al 4º trimestre del 1998;

Periodo Indice di referenza degli affitti Variazione annuale in perc. % Data di pubblicazione
4º Trimestre 2007 114,30 + 1,36% 14-02-2008
3º Trimestre 2007 113.68 + 1,11% 14-02-2008
2º Trimestre 2007 113,37 + 1,24% 14-02-2008
1º Trimestre 2007 113,07 + 1,44% 14-02-2008
4º Trimestre 2006 112,77 // // 14-02-2008
3º Trimestre 2006 112,43 // // 14-02-2008
2º Trimestre 2006 111,98 // // 14-02-2008
1º Trimestre 2006 111,47 // // 14-02-2008

Il nuovo indice di riferimento è stato pubblicato per la prima volta il 14 febbraio 2008, per i valori dal 1º trimestre 2006 al 4º trimestre 2007 incluso.
Viene pubblicato ogni trimestre dall’I.N.S.E.E. nei seguenti periodi:
 - l’indice di riferimento dei contratti locazione del 1º trimestre è pubblicato verso il 15 aprile dell’anno in corso;
 - l’indice di riferimento dei contratti locazione del 2º trimestre è pubblicato verso il 15 luglio dell’anno in corso;
 - l’indice di riferimento dei contratti locazione del 3º trimestre è pubblicato verso il 15 ottobre dell’anno in corso;
 - l’indice di riferimento dei contratti locazione del 4º trimestre è pubblicato verso il 15 gennaio dell’anno successivo.

Il valore dell’indice e della sua evoluzione annuale è disponibile su una serie di supporti che l’ I.N.S.E.E. mette a vostra disposizione. Al momento della loro uscita, i dati vengono anche riportati sul giornale che pubblica l’indice ed il suo tasso di variazione annuale.
L’I.N.S.E.E. pubblica una serie storica (dal 1 trimestre 2006) di questo nuovo indice che viene anche pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
Per evitare ogni controversia, verificate accuratamente il contenuto del contratto di locazione.

I contratti considerati  -  Il metodo di cui sopra riguarda in particolare:
 - i locali ad uso abitazione disciplinati dalla legge nº89 - 462 del 6 luglio 1989;
 - i locali ammobiliati sottoposti all’articolo L 632 - 1 del codice della costruzione e dell’abitazione;
 - i compensi d’affitto annessi alla proprietà immobiliare (articolo 7 della legge nº 84-595);
 - gli affitti di edifici abitativi di fattorie ed affitti rurali (articolo L411 - 11 del codice Rurale).
Sono esclusi i locali commerciali ed i locali specifici disciplinati da altre disposizioni legislative.

Il calcolo della revisione annuale  -  Nel contratto di locazione bisogna inserire la clausola che ne indichi le condizioni della revisione annuale.
è necessario porre attenzione al trimestre da considerare per il calcolo dell’indicizzazione. Se la clausola di revisione del contratto non ha previsto il trimestre di riferimento, fa fede quello che corrisponde all’ultimo indice I.N.S.E.E. conosciuto al momento della firma del contratto.

Esempio: Un contratto di locazione è stipulato in data 1º marzo 2007, per un canone mensile pari a € 500, rivalutabile annualmente il giorno della stipula.
Il trimestre da considerare (in mancanza di clausola particolare) è l’ultimo trimestre conosciuto il giorno della firma del contratto di locazione, ovvero il 3º trimestre 2006, in quanto i successivi non erano stati ancora pubblicati (e visibili all’occorenza) sulla tabella del precedente
Indice del Costo della Costruzione.
I dati necessari a questo calcolo sono stati pubblicati il 14 febbraio 2008 (vedi tabella degli indici e delle evoluzioni annuali tra il 2006 ed il 2007).
Al 1º marzo 2008 si farà la prima revisione del canone.
L’indice di riferimento degli affitti del terzo trimestre 2007 è uguale a 113,68. E’ aumentato del 1,11% in rapporto al 112,43 del terzo trimestre del 2006.
Il nuovo canone sarà quindi:
Canone precedente x (Indice di riferimento degli affitti del trimestre interessato : Indice di riferimento degli affitti dello stesso trimestre dell’anno precedente) = Canone aggiornato
Che si traduce: 500 x (114,30 : 112,77) = € 506,78

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 18 e 23 Maggio 2017
Termine Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation