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Condominio  

ASPETTI GENERALI, DIRITTI ED OBBLIGHI

In Francia, il regolamento di condominio, è un atto importante.
Viene redatto dal notaio dopo aver ricevuto dal costruttore la suddivisione in "decimillesimi" di ciascun lotto e delle parti comuni e viene quindi registrato al Bureau des Hypotèques, per la sua pubblicazione.
Una copia di detto regolamento dovrà essere allegata ai futuri atti autentici di compravendita nella sua forma integrale e firmata nelle sue parti principali dai contraenti.
Il regime giuridico della comproprietà (Condominio), permette la divisione della proprietà di un immobile collettivo tra più persone chiamati "condomini". Questo regime, fissa le regole di funzionamento di questa piccola collettività affinché viva in buona armonia.

Generalmente, tutti gli immobili sono sottoposti al regolamento condominiale che si impone a tutti i coproprietari ed ai loro locatori. In qualche caso particolare, alcune case singole possono essere sotto questo regime giuridico; lo stesso vale per i locali commerciali o professionali.

In un condominio, qualunque sia il bene, esso comporta sempre due elementi giuridicamente inseparabili:
1) delle parti private (porzioni di alloggio per esempio),
2) una parte di quota (di solito espressa in millesimi) delle parti comuni (gli spazi verdi, gli ascensori, la caldaia, etc.).
Questi due elementi, parti private e porzioni di quote delle parti comuni, formano un lotto indivisibile.

La legge fissa delle regole obbligatorie per l’utilizzo e la gestione degli immobili sottomessi al regime giuridico condominiale. Queste regole sono contenute nel "regolamento condominiale" che contiene talvolta delle informazioni generali sull’immobile e sull’uso previsto delle parti private dei singoli lotti.
Per esempio, se si abita in un immobile destinato ad uso esclusivo d’abitazione, un esercizio commerciale sarà vietato. Sono previste alcune eccezioni per l’esercizio di una professione liberale. È sempre meglio consultare il regolamento di condominio per conoscere le possibilità. Ad esempio, la semplice domiciliazione amministrativa di un’impresa individuale nel locale d’abitazione, è inizialmente permessa. Per una società solo la domiciliazione temporanea è libera.

Anche se esistono similitudini tra i vari regolamenti di condominio, bisogna prestare attenzione ai particolari di ciascun caso.
Il regolamento contiene eventuali restrizioni d’uso dei lotti in condominio e protegge contro gli abusi di altri condomini. In caso di dubbio, ci si deve informare presso l’amministratore, presso il proprietario se si è inquilini o dal proprio notaio.

La collettività formata dall’insieme dei condomini di uno stesso immobile, in Francia è chiamata il "sindacato dei comproprietari".
Questo sindacato ha la stessa capacità giuridica di una società. Si riunisce una volta l’anno in occasione dell’assemblea generale dei comproprietari e prende le decisioni importanti per l’anno a venire, ad esempio:
 - nomina dell’amministratore,
 - voto per i lavori straordinari,
 - budget di funzionamento ed importo della raccolta trimestrale delle spese da pagare da ciascun condomino.
Secondo la natura delle decisioni da prendere, la legge fissa per l’assemblea generale delle regole di maggioranza e chiede anche l’unanimità per le decisioni più importanti.
Per eseguire le decisioni prese dall’assemblea generale, il sindacato dei comproprietari è dotato per legge da due organi:
1) l’amministratore,(professionale o non remunerato)
2) il consiglio sindacale (composto da comproprietari volontari), incaricato di assistere l’amministratore e di controllare la sua gestione.
Il sindacato dei comproprietari, è abilitato a far rispettare e modificare il regolamento condominale quando la legge cambia e quando ciascun comproprietario lo richiede.
Se, per esempio, si sta per dividere un lotto in comproprietà per farne due o, al contrario, riunire due lotti in uno, il regolamento di comproprietà deve essere modificato da un atto notarile.

Occorre consultare il notaio per verificare gli atti da effettuare in accordo con la legislazione vigente. In certi casi, specialmente se un lavoro tocca parti comuni dell’alloggio o della casa (per esempio la foratura di un muro portante) oppure si ha un impatto sull’armonia generale dell’immobile (per esempio chiusura di un balcone), sarà necessario l’accordo dell’assemblea generale e la domanda di autorizzazione all’amministratore, affinché sia inserita nell’ordine del giorno della successiva assemblea annuale.
I lavori potranno essere eseguiti solo dopo l’approvazione in assemblea.
In certi casi (per esempio la divisone di un lotto), l’assistenza di un geometra esperto sarà necessaria ed un atto notarile dovrà essere redatto che per modificare il regolamento di comproprietà.
Prima dell’inizio dei lavori, è bene far valutare da un notaio il costo totale della pratica che si vuole istruire.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 18 e 23 Maggio 2017
Termine Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation


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