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ACQUISTARE CASA IN FRANCIA

Il ruolo del Notaio - Il ruolo del Notaio è molto importante, si deve occupare della regolarità dell’immobile rispetto alle leggi vigenti.
Deve verificare che non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze del venditore con l’amministrazione del condominio oppure con l’amministrazione fiscale, debiti che il Notaio dovrà pagare, decurtando dal prezzo di vendita tutte le somme dovute dal venditore a vario titolo.
Il notaio incassa la totalità del prezzo pattuito (ivi compreso l’eventuale mutuo) e ne libera il netto residuo al venditore.
L’acquirente è quindi totalmente garantito dalla responsabilità che grava sul Notaio, coperto da forti garanzie assicurative, in caso di pregiudizio.

Se l’immobile é locato - Il notaio verifica il contratto di locazione per conoscere i diritti dell’inquilino occupante (nello specifico il diritto a restare nei luoghi occupati, il diritto di prelazione, etc).
Se si acquista un alloggio (o un locale ad uso professionale, commerciale o misto) all’interno di un immobile in comproprietà, il notaio verifica il regolamento di condominio oltre che i verbali delle precedenti assemblee generali e mette a conoscenza l’acquirente dell’ammontare delle spese che si dovranno sostenere, la natura dei lavori deliberati e le eventuali procedure giudiziarie in corso.
La planimetria delle parti private (senza gli annessi, cantina e garage) di almeno 8 M2, deve obbligatoriamente figurare nel pre contratto e nell’atto autentico (legge del 18 dicembre 1996).

Se l’alloggio che si intende acquistare ha meno di 10 anni, il notaio accerta presso il venditore e l’amministratore, lo stato della polizza assicurativa «Dommage Ouvrage», la sua scadenza e gli eventuali sinistri in corso.

Contratto Preliminare - Alla stipula del Contratto Preliminare l’acquirente ha un periodo di riflessione di 7 giorni per confermare o meno l’acquisto. Nei giorni successivi la stipula riceverà al proprio domicilio il contratto firmato. Si tratta di una legge a protezione dell’acquirente non professionale e, nel caso in cui questi eserciti la ritrattazione l’acquisto , avrà diritto al la restituzione della somma versata a titolo di caparra.
Il preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile le condizioni "sospensive", al fine di recedere dalla transazione senza dover subire penali di alcun genere. Ad esempio, a favore dell’acquirente, è normalmente inserita una condizione sospensiva volta all’ottenimento di un mutuo per finanziare l’acquisto; se l’acquirente non otterrà il mutuo potrà recedere dal contratto senza perdere la caparra già versata.
Queste condizioni sospensive hanno durata temporale, devono essere sciolte entro un periodo stabilito dalle parti.
La recente Loi MURCEF ha introdotto, a favore dell’acquirente che richiede un mutuo immobiliare, un periodo di riflessione di 7 giorni dal ricevimento dell’offerta di mutuo (a mezzo Raccomandata) al proprio domicilio. Nel caso si eserciti la ritrattazione, si avrà diritto alla restituzione della somma versata al preliminare di vendita.
La somma, normalmente versata all’atto del compromesso, è pari al 10% dell’importo della transazione. L’acconto è versato a favore del Notaio o bonifico bancario.
L’atto notarile deve essere sottoposto alla pubblicità foncière.
Una copia, per la pubblicazione, è spedita dal notaio all’ufficio delle ipoteche "Bureau des Hypoteque" dell’atto che tiene aggiornato lo schedario immobiliare permettendo di sapere chi è il proprietario di tale bene, le servitù o ipoteche eventualmente gravanti. Le informazioni conservate nell’ufficio delle ipoteche, sono a disposizione di tutte le persone che desiderano conoscere l’esatta situazione di un bene. Solo gli atti aventi la forma autentica (essenzialmente atti notarili) possono essere pubblicati nello schedario immobiliare.
Altre condizioni sospensive abituali sono ad esempio l’assenza di servitù d’urbanismo, di espropriazione e quella classica che viene obbligatoriamente inserita di "droit de préemption".

Il Prezzo - Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto.
Il prezzo deve essere reale e serio, anche per l’esistenza delle seguenti regole generali:
Diritto di Prelazione "Droit De Preemption": l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi, il diritto di prelazione sul bene oggetto di transazione al prezzo dichiarato nel preliminare di vendita.
In caso di acquisto di un immobile nuovo in costruzione, i pagamenti sono normalmente scaglionati nel seguente modo:
 - 5% alla prenotazione,
 - 30% alle fondazioni,
 - 35% alla posa del tetto,
 - 25% alla fine dei lavori,
 - 5% alla consegna delle chiavi.
Il fisco conosce puntualmente il prezzo di mercato praticato nella zona per beni similari ed ha la facoltà di accertare il prezzo dichiarato irrorando le relative sanzioni.

I Costi legati all’acquisto - Esistono due costi principali legati ad una compravendita immobiliare: le commissioni di agenzia ed i costi notarili.
Normalmente le commissioni di agenzia sono a carico del venditore mentre le spese notarili sono sempre a carico dell’acquirente e si compongono degli onorari del notaio, delle tasse e dei diritti di pubblicità fondiaria, dei diritti di registrazione.
In generale si possono quantificare intorno al 2-3% della transazione in caso di acquisto di un immobile nuovo (o nei 5 anni della sua edificazione), oppure intorno all’8% della transazione in caso di acquisto di un immobile già esistente (differenza data dal regime di TVA sul nuovo o imposta di registro sul vecchio).
Oltre a questi due costi principali, ve ne sono di secondari legati alle attività di controllo sulla regolarità del bene svolte dal notaio. Questi costi sono a carico del venditore ed in particolare sono relativi a perizie professionali del DDT "Dossier di Diagnosi Tecnica" (che saranno poi legate all’atto) per accertare l’esistenza di amianto, piombo, termiti, certificato energetico e per calcolare la metratura netta oggetto di transazione (Loi Carrez).
Da considerare anche che sul venditore grava un’imposta sulla eventuale plusvalenza maturata (con alcuni correttivi legati al periodo di possesso ed ai lavori eseguiti) che è del 19% oltre le contribuzioni sociali del 15,50%.

Imposte e Tasse - Esistono due imposte locali: la TAXE FONCIERE (la tassa fondiaria, assimilabile all’IMU Italiana) e la TAXE D’HABITATION (la tassa di abitazione). Sono collegate al valore catastale del bene e variano in base alla zona (turistica o meno) ed al prestigio dell’immobile. L’aliquota viene determinata annualmente dalle varie Amministrazioni locali.
 - La TAXE D’HABITATION deve essere pagata dalla persona che occupa il bene il 1º gennaio dell’anno d’imposizione (quindi, nell’anno in cui avviene la transazione non compete mai all’acquirente); successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è "vacant" (non abitabile), bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato alle imposte (nel caso lo si affitti dichiarare invece il nome dell’occupante).
 - La TAXE FONCIERE viene pagata dal venditore cui spetta peraltro di rivalersi "pro-quota" sull’acquirente (es.: se si acquista un bene il 1º agosto può venire richiesto di pagare la TAXE FONCIERE dal 01/8 al 31/12).
Entrambe le tasse vengono notificate dal TRESOR PUBLIC al domicilio dichiarato in atto dall’acquirente e possono essere domiciliate per il pagamento in banca senza ulteriori incombenze dichiarative.
Se il bene è concesso in locazione, occorre effettuare la dichiarazione dei redditi in Francia, su un apposito formulario entro il 16 Giugno dell’anno successivo.

A.R.

Trattato bilaterale
Italia - Francia


A.R.

Convenzione Italia - Francia
L. 14 dicembre 1994, n.708


Principali Scadenze!!!
- 18 e 23 Maggio 2017
Termine Déclaration de Revenus
- 30 Luglio
Déclaration Impôt Solidarité et Fortune
- 15 Ottobre
Taxe Foncière
- 15 Dicembre
Taxe d’Habitation